地产开发商急发高息债 外资行跟进“收紧风”/ 中 잇따른 경기과열 억제정책, 부동산 시장의 앞날은??

发稿时间 2010-04-20 18:20

(아주경제 편집국 ) A 股市场遭遇“黑色星期一”,重挫4.79%,这还只是新“国十条”威力释放的开始。土地、银行、房价、房企等等,纠结在一起的畸形庞大房地产,如今开始了艰难的转向。

▲新政月内见效

新政出台伊始,SOHO中国董事长潘石屹便发表评论认为,这次密集出台政策对住房市场的效果很快就会显现,而新政或将使“地王”不再出现。
  
潘石屹认为,最近出台调控房地产市场政策的密集程度和严厉程度都是近年来少有的。此前,“国四条”出台当天,香港股市的内地房产股平均下跌了3.5%,第二天又下跌了4%。新“国十条”对地产股的影响要下周才能知道。股票市场是最敏感的,房产市场相对股票市场反应要慢、滞后一些。新“国十条”出台后,未来房价拐点有多远,住房价格到底如何变化,相信未来一个月时间就可以见分晓,但住房的成交量会迅速降下来。”
  
在回答“新政是否会防止地王现象时”,潘石屹表示,北京市从3月17日开始,已经有一个月时间没有出让土地了,这主要是担心出现新的地王。这一个月当中,北京市修改了“招拍挂”的办法。其实,北京房地产市场最紧迫的是政府尽快公布未来几年土地的供应计划,缓解市场上土地供应不足制造出的紧张气氛。同时,督促房地产开发商尽快在土地上建出房子,增加市场上的供应,稳定房价,防止过快上涨。
  
潘石屹认为,北京土地市场到底呈现怎样的局面,还需要观察,但有一点,潘石屹很肯定:“新的地王再不会出现了。”

▲外资行跟进“收紧风”
  
昨日,渣打银行成为首家宣布房贷新政的外资行。该行表示,渣打已于4月19日起对房屋贷款政策作出调整,并开始执行。对二套房贷款执行五成首付,利率执行人行基准利率1.1倍;90平方米以下首套房执行两成首付;90平方米以上首套房执行三成首付,根据客户资质和银行风险评估定价。而对贷款购买第三套及以上住房的,该行表示正在研究细则, 将严格依照监管机构的指导方针, 大幅度提高贷款首付款比例和贷款利率。
  
对比中、外资银行的房贷细则,记者发现,二套、三套房贷,中、外资态度一致,差别体现在首套房贷以90平方米为分界的优惠上。渣打对90平方米以下的首套房贷仍提供两成首付,而且该行相关人士在接受记者采访时表示:“关于首套房贷的利率仍有折扣,而折扣的程度则按照借贷人的资质而定。”
  
这也就意味着,在渣打,90平方米以下的首套房贷在两成首付的情况下,仍有可能获得接近七折的利率优惠。“这是渣打目前比中资行更为宽松的方面,有可能吸引“80后”那些需要真正买房的客户。”上述分析人士指出。
  
记者同时也询问了花旗、汇丰等外资银行,花旗表示,会执行国务院出台的房贷新政,而不愿透露更多的信息。汇丰则表示,该行个人住房按揭贷款的绝大部分是对购买首套住房的客户,并配以严格的风险管控。根据国务院最新出台的政策措施,汇丰将在银监会的指引下对该行的房贷服务进行相应调整。

▲上海楼市已现9.3折(市场动态)
  
记者了解到,4月份上海将迎来今年的开盘潮,从目前形势来看,开发商已经不再抱“朝南坐”的心态,开始对旗下楼盘进行各种名义的打折促销活动。
  
比如,总价在2000万-2500万元/套的别墅项目绿宝园,现支付50万元意向金在购房时可享受50万元优惠,另根据首付时间还有相应折扣。松江九亭楼盘富顿街区可以免费办理VIP卡,并享受5000元购房优惠;位于浦东南汇地区周康板块的绿洲康城亲水湾由于房价已经上涨至约25000元/平方米高位,开始打出9.3折的大幅度折扣。
  
另据报道,深圳也出现投资客抛盘,北京则出现浙江投资客单笔上亿元的抛售。
  
业内人士表示,由于此次新“国十条”对开发商的“基础”资金来源进行了全线限制,包括银行贷款、上市以及再融资等全部被阻。这种情况下,一旦市场走冷,销售回款将成开发商保证现金流正常运转的最重要法宝,因此尽早回笼资金将是当务之急。
  
实际上,已有开发商采取非常手段,包括恒大地产、碧桂园、恒盛地产等公司全部都开始发行利率超过10%的高息债券,以获得资金补充。

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