自去年韩国政府公布8·4房地产对策以来，对策并未能帮助短期内释放出预期的房源，导致年轻一代出现“购房恐慌”，民众对住房的需求进一步加大，房价也跟着节节攀升。韩国总统文在寅在今年1月11日发表的新年致辞中还首次就房地产对策民众道歉。本月4日，韩国现政府出台了第25次房地产对策，为文在寅任期最大规模。新一轮房地产对策能否成为当前市场的一剂良药备受期待。
▲2·4房地产对策关键词：数量多、范围广、公共主导
韩国政府4日公布新一轮住房增供计划，通过重建或再开发，加大首尔等大城市的住宅供给力度。政府方面评价此次公布的对策是“划时代的”。
首先，政府制定了2025年前全国新增83.6万套住宅的目标。其中政府将向首都圈供应61.6万套住房（首尔新增32万套），向地方大城市供应22万套住房。如加上目前首都地区已有的127.2万套住房供给计划，本届政府将向首都地区供应约200万套住房。
供应数量大是本次对策的最明显特点。为了更高效地利用土地面积，政府增加超过法定上限的容积率奖励，并指定特别建筑地区，放宽日照权和高度限制等各类制度。根据对策，首尔地区临近地铁住宅和准工业地区的容积率将分别提高至700%和500%，首尔地区临近地铁住宅和准工业地区的容积率将分别提高至700%和500%。
政府在公布此次对策前就曾预告称，此轮对策的范围将不仅限在首都地区，而是扩大至全国。由于近期釜山、大田、大邱等地方大城市的房价也出现暴涨，市场波动极大。政府计划在这些地区同时推出公共住宅拆迁重建，扩大市场住房供给。
此外，“公共主导”是本轮对策的最大亮点。随着新对策的发布，政府提出了“公共直接执行重建项目”，由韩国土地住宅公社（LH）和首尔住宅都市公社（SH）等公共机关直接进行开发。这与以往的“民间重建”和去年8·4房产对策中的“公共重建”有所不同。上述三种方式最大的不同即为项目的主体，“民间重建”是由房屋所有人组成项目组，推进重建项目；“公共重建”由公共机关与项目组共同推进；“公共直接执行重建项目”则直接解散组合，将行使权直接移交给公共机构。
▲不管黑猫白猫，抓到老鼠就是好猫
“房源紧张”是当前韩国房地产生市场价格走高的主因。要缓解这一情况，可以从两方面入手。一是减少投机行为，让已有的住房更多地在市面上流通；二是通过重建及再开发，增加房屋供给。
在此前的房地产对策中，政府一直将重点放在前者，通过向多房所有者施以重税等，使其出售不以居住为目的的住房。但这也直接导致了8·4房产对策引发的副作用。面对重税，不少租房人士仍选择将房子紧握在手，以提高房价的方式弥补多缴纳的税金。为避免这一情况的再次发生，政府在新一轮对策中将后者视为重点。
▲防止投机行为VS侵害财产权
为了避免有人利用政府的再开发进行投机，在对策实施后购买相关地区土地等房地产时，将不被赋予供给权，而是以现金进行清算。供给权以1户1房为原则，在所有权转移登记前禁止转卖优先供给权。计划推进相关项目的地区将被制定为土地交易许可区，如果不是以实际居住或实际经营为目的，将限制购买房产。对此，有人士提出抗议认为，政府的这一举措侵害了自己的财产权。对于并不知道哪个地区会重建的人而言，购买的住宅如果被包括在指定区域内，因实际需求而购房的人可能会因此而遭受损失。
此外，为加快开发建设的速度，政府放宽拆迁公共住宅拆迁同意条件，把重启拆迁重建工作时，需要全体住户四分之三以上同意的条件放宽至三分之二，并启动地方政府统合审议等快速通道。然而这很可能侵害的居民的财产权，政府有必要进一步落实财政支援方案。
【图片提供 韩联社】
