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▲老旧住宅成房价上涨主力军
据韩国房地产院日前公布的周公寓价格动向调查统计，首尔竣工时间超过20年的公寓价格今年上半年以平均每周3.06%的涨幅价格不断走高。而同期竣工时间在5年以内的公寓住宅平均周涨幅仅为1.58%。
如果将首尔划分为5个区域来看，东南地区（江南、瑞草、松坡、江东）的20年以上公寓住宅房价涨幅最高，达到3.78%。东北地区（3.15%）、西南地区（2.58%）、西北地区（2.13%）、中心地区（1.48%）等则分列其后。
分析认为，东南地区老旧住宅房价上涨明显，主要与江南狎鸥亭、大峙、瑞草、盘浦、蚕室等地区房龄较长的小区集中有关，这些小区价格的上涨带动房价整体走高。在首尔东北地区，芦原区上溪洞“住公公寓”（“住宅公社建设公寓”的简称）等正积极推进小区重建；在西南地区，阳川区木洞新市街地公寓等小区等亟待重建的小区也越来越多。
正常情况下，往往新建小区的价格上涨较快，而老旧小区价格缓慢爬升。但由于楼旧住宅有拆迁重建的机会。一旦相关地区的小区传出重建的消息，这些地区房源就会备受关注，房价也会随之飙升。
KB国民银行房地产首席专门委员朴元甲（音）对这一情况表示，去年房价涨幅较为缓慢的老旧小区今年迎来诸多利好因素，涨势居高不下。随着狎鸥亭等地的老旧小区加快重建项目推进速度，首尔房地产市场的关注度也更偏重于这些老旧小区。
▲首尔新市长竞选口号“添把火”
在今年的四七再补选中，吴世勋曾在竞选过程中承诺将放宽老旧住宅重建限制，使得人们对房龄较长的公寓重建期待感上升，直接推动相关小区房价上升。在吴世勋当选首尔市长以后，由于担心重建公寓住宅投资过热，首尔市决定将狎鸥亭、汝矣岛、木洞等地区被指定为土地交易许可区域，需相关部门同意后才能进行有关地区的房产交易，不过民众对政府放宽房屋重建限制的期待并未轻易消失。
同时，重建小区价格的上升还带动了整个首尔房价的上涨。根据调查，今年上半年，首尔公寓住宅周涨幅达到2.29%。从各个区的情况来看，芦原区房价涨幅最高，达到3.8%；其后依次为松坡区（3.54%）、瑞草区（3.31%）、江南区（3.05%）、麻浦区（2.75%）、阳川区（2.53%）、道峰区（2.35）等，这些地区的房价涨幅均超过平均水平。而这些地区均存在也有重建可能的大型老旧小区。
据狎鸥亭一家房屋中介表示，自政府出台土地交易限制以来，狎鸥亭洞5月至6月间公寓住宅交易几乎为零。但市场对小区重建的期待感依旧，市场要价仍维持在较高水平。随着明年即将举行大选和地方选举，不少人期待限制规定的放宽，预计房价上涨的势头不会受到影响。
▲限制政策成“过家家” 一年不到即“夭折”
国会国土交通委员会上周通过了《城市及居住环境整顿法》修订案，修订案的核心内容正是取消去年6.17对策核心内容——重建小区组织成员必须在该小区内实际居住2年时间。这导致房地产市场混乱局面进一步扩大。
去年首尔房价呈快速上涨趋势，当时党政机关为遏制江南地区重建小区房价的上涨速度，采取强有力的减少需求政策，制定了“如果不满足实际居住2年的条件，重建后房主将无法获得认购权”的规定。在该对策对外公布后，认为政府过分限制房产交易的呼声此起彼伏。加上土地交易许可制等限制规定，有人士担心这只会加重租房者的负担。对此，国土委员会经过讨论后，决定删除需“实际住满2年”的义务条款。
取消义务条款的消息一传出，房地产类网站上网友立即炸开锅，网上不断出现“政府是在拿国民做实验吗？”、“为满足实际居住2年的条件花费上千万韩元装修，事到如此要房主如何接受”等愤怒留言。还有网友表示，“相信政府公布的政策的人蒙受损失，不相信的人反而获利，这种情况真是荒唐。以后政府的公信力何在？”
此外，有人指责政府出台不成熟的政策助长全租市场房源紧张的问题。在政府此前公布需满足居住2年以上条件时，房主为获得新楼房认购条件，只能让租房者退租后自己入住，这导致租房市场房源进一步减少，全租房一房难求的问题长期持续。还有人无奈表示，过去1年为避免这一规定所带来的损失，匆忙卖掉房子的自己成了最大受害者。KB国民银行Liiv房地产表示，首尔的平均房价在过去1年间上涨2.1774亿韩元（约合人民币124万元）。而由于从去年年末开始，有重建可能的老旧公寓房价涨速较一般公寓楼快近2倍，从这一点来看，出售重建住宅所产生的机会成本要远高于平均涨幅。
