韩银行房贷收紧 全租住房需求者何以为家?

发稿时间 2021-09-02 16:43
<기획>대출 중단·기준금리 인상…전세대출 실수요자 '패닉'
近来韩国商业银行纷纷中断或限制家庭贷款,随着秋季搬家旺季的到来,有实际居住需求的房贷申请人对此一筹莫展,只能放弃预期居住条件,在需求地区寻找低价房源。

据银行业界消息,NH农协银行和友利银行此前暂时中断了全租贷款新加入申请业务。受此影响,其他商业银行近来咨询量大增,不少有贷款需求的人士纷纷表示,原本计划在农协银行贷款,但由于其临时停止房贷,只能尽快申请其他银行贷款。而如果遇到房东提高保证金要求的情况,此前在农协银行等申请全租贷款的客户11月末之前也难以申请增加贷款。

据韩国银行(央行)日前统计数据,今年第二季度家庭贷款余额为1705.3万亿韩元(约合人民币9.5万亿元),创最高纪录,较去年同期同比增加10.3%(159.2万亿韩元)。在家庭贷款部分,住宅担保贷款为948.3万亿韩元,同比增长8.6%(75.2万亿韩元)。对此,央行方面认为,这主要受到公寓买卖和全租等资金需求持续较高影响。同时,今年以来,由于全租价格不断上涨,截至7月末,主要银行办理的全租贷款余额已达到118.3064亿韩元。一般情况下,受梅雨、高温等影响,7月为搬家淡季,但放贷额度仍出现持续增加的趋势。

根据韩国国土交通部和住宅城市保障公社(HUG)推出的贷款商品,政府专门面向夫妇发放的全租贷款要求首都地区房屋保证金价格在3亿韩元以下,地方地区在2亿韩元以下。对于有2名子女以上的家庭,全租贷款额度可上调1亿韩元,要求首都和地方租房保证金分别为4亿韩元和3亿韩元以下。同时,贷款申请人还必须满足与配偶的年收入合计不超过5000万韩元(新婚夫妇或2名以上子女家庭上限为6000万韩元)、所有家庭成员无住宅、净资产不超过3.92亿韩元等条件。即便贷款条件如此苛刻,贷款额度却并不理想。目前该贷款产品面向首都地区住房发放1.2亿韩元贷款,地方地区住房发放8000万韩元(新婚夫妇首都地区为2亿韩元,地方地区为1.6亿韩元)。贷款期限为2年,最多可延长4次,最长使用10年时间。不过由于这一贷款产品年利率较低,仅为1.8%至2.4%(新婚夫妇为1.2至2.1%),仍为婚需住房贷款首选。

而在银行提高贷款门槛、限制贷款额度的同时,韩国全租市场价格仍不断创下新高。政府推出的政策保证金贷款商品与当前的全租市场价格相去甚远。据KB国民银行统计,8月首都地区和全国公寓住宅的平均保证金分别为4.4156亿韩元和3.2355亿韩元,与去年7月相比分别上涨6801万韩元和9654万韩元。

根据统计,今年秋季(9至11月)全国公寓入住户数为8.3万户,较去年同期(约8.7万户)有所减少,预计租房市场不稳定的情况会进一步扩大。有房贷需求的相关人士表示,虽然符合申请新婚夫妇全租贷款的资格,但难以申请到专项贷款。由于全租房价格上涨,只有政府提高贷款对象住宅保证金上限额度,实际需求者才能享受政府的优惠政策。从政府提供的夫妇贷款商品放贷情况来看,2016年的放贷量为10.6016万起(4.698万亿韩元),2019年增至23.2002万起(16.2146万亿韩元),连续三年呈增加趋势。但去年贷款量减少至17.8805万起(12.8895万亿韩元)。

此外,政府出台的优惠型贷款项目中还包括了面向中小企业青年员工和青年的专用商品,但这两类商品均要求相关住房的保证金额分别在2亿韩元以下和1亿韩元以下。以8月韩国房地产市场价格为基准,首都地区多户住宅的平均租金价格上升至1.7124亿韩元,全国平均价格也涨至1.4874亿韩元。由此可以看出,优惠政策的实际使用效率较低。

韩国国土交通部课长裴成浩(音)表示,近来收到不少要求上调住宅保证金标准的投诉,将谨慎讨论改善相关制度。但已经编排完成的预算有限,目前还难以立刻根据市场价格进行调整。
 

【图片提供 韩联社】


 

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