贷款利率上调纳税负担加重 月租或成为韩住宅租赁市场主流

发稿时间 2022-02-17 16:04
금리 오르자 월세 급증…막 오른 '월세시대'
据首尔不动产信息广场日前公布的数据,去年首尔公寓住宅月租交易量达到7.1079万套,创2011年进行相关统计以来历史新高,两年间骤增40%。业内人士预测认为,由于纳税负担加重、贷款利率上涨等原因,韩国房屋租赁市场中全租房源可能会逐渐消失,月租方式将成为主流。

韩国的租赁合同主要包括全租、月租、准月租和准年租等类型。其中月租是指保证金(押金)低于12个月月租额的租赁交易,准月租是押金为月租12至240个月的交易,而准全租是指押金金额超过240个月月租总额的交易。上述月租交易量数据包括除全租外的月租、准月租、准全租等租赁方式。

以登记资料为基础的统计显示,首尔地区公寓月租交易量在2011年至2012年间在2.7万套至2.8万套之间,2013年至2015年呈逐渐增长趋势,分别为3.6万套、4.2万套和5.4万套,2016年开始出现减少,到2018年缩减至4.8万套。不过相关数据自2019年突破5万套后不断增长,2020年突破6万套,而去年又创下新纪录。去年首尔地区房屋租赁合同中,月租比重为37.4%,也为历史最高值。数据显示,2019年和2020年的比重分别为28.1%和31.1%,月租合同比重不断增加。

统计还显示,衿川区是首尔25个行政区中唯一一个月租比重(56.1%)超过全租比重(43.9%)的行政区。去年之前衿川区的月租比重从未超过30%。从交易量来看,衿川区月租合同由2020年的557套骤增至去年的2139套。据了解,衿川区在首尔的平均房价最低,中产阶层以下多居住在此地区。除衿川区外,钟路区(43.8%)、中区(43.5%)、江东区(42.5%)、江南区(41.6%)、麻浦区(40.9%)、冠岳区(40.2%)等地月租合同比重也相对较高。

同时,月租交易中的“准全租”交易量去年达到3.3085万套,创历史最高纪录,该数据突破3万套在韩国尚属首次。由于准全租交易方式押金金额较高,且每月需缴纳租金,被认为是租户负担最大的租赁类型。根据数据,首尔准全租交易比重最大的行政区也为衿川区,占到27.1%,其他地区还主要包括江东区(22.8%)、江南区(22.2%)、瑞草区(20.9%)、松坡区(20.8%)。据悉,在江南3个行政区中,近年来由全租租赁调整为准全租的情况较多。一套位于首尔松坡区松坡洞的Ricenz小区的公寓住宅(使用面积为84平方米)2019年曾以9亿韩元(约合人民币476万元)全租合同出租,而去年租赁合同调整为准全租方式,押金9亿韩元,月租为150万韩元。

对于这一情况,专家分析认为月租交易量增长是主要是由于近期利率的上调。大韩建设政策研究院责任研究员李殷衡表示,由于贷款利率上调,全租贷款利率高于全租月租转换率(全租押金转换为月租时的比率),预计全租减少月租增加的情况会持续一段时间。目前商业银行的全租贷款利率在4%至5%水平,而首尔地区的全租月租转换率去年11月为4.1%。这就意味着对于承租人而言,偿还全租押金贷款利息的负担可能会高于月租负担。而对于房东而言,月租方式相对更为有利。尽管存款利率不断上涨,但比起将钱存在银行收息,月租收入更高,且月租可用来承担纳税负担等。

此外,本届大选结果也将对韩国未来房地产市场走势造成较大影响。随着韩国总统大选拉票活动的启幕,各大候选人也不断宣传自己上任后的房地产政策,全力确保获得更多选票。

共同民主党候选人李在明近日接连走访首尔江南和江北地区,在房地产问题上承诺将出台与现政府不同的政策方案。17日上午,李在明在芦原区乐天百货店前拉票时表示,对于财产税和综合房地产税过度上涨问题,应逐步进行调整。对于老旧公寓住宅密集地区,将放宽再开发和重建限制,强调将为首尔增供107万套住宅,并将把首次贷款购房者的住房贷款与估值比率(LTV)上调90%等。国民力量党候选人尹锡悦也在拉票中不断强调现政府房地产政策失败问题。他在首都地区的拉票活动中提出执政后的房地产政策蓝图,表示将为首都地区提供130万套住房供给,并改善综合房地产税、转让所得税及财产税等,推进小区再开发及重建等。

分析认为,政府换届后房地产政策的调整可能会给全租市场带来新的活力,但市场整体趋势不断向月租方式倾斜,而月租成为主流后租赁市场可能很难再次恢复此前结构。
 

首尔市内住宅楼【图片提供 韩联社】

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