首尔某公寓全景【图片来源 韩联社】 韩国国土交通部不动产交易系统于11日发布的数据显示，自6月27日住房抵押贷款额度限制政策实施以来，首尔地区公寓交易结构发生显著变化，9亿韩元（465.5万元）以下的低价公寓成交占比近50%，较新政实施前上升11.8个百分点，反映出金融调控政策对房地产市场的结构性影响正在持续深化。 统计数据显示，在政策实施前后的两个43天对比周期内（5月16日至6月27日与6月28日至8月10日），首尔公寓交易市场呈明显分化态势。新政实施前，1.4528万套成交公寓中9亿韩元以下占比为37.7%（5473套）；而新政实施后，在整体成交量缩减至4646套的背景下，低价房源占比逆势攀升至49.5%（2052套）。其中，6亿韩元以下公寓成交占比增幅最为显著，达到8.1个百分点。 市场分析指出，贷款额度上限设定为6亿韩元的新规，直接导致不同价格区间房源呈“冰火两重天”格局。具体来看，6亿韩元以下公寓成交占比由新规前的14.7%上升至22.8%，增加8.1个百分点，涨幅最大；6亿至9亿韩元区间房源占比由23%升至26.8%，提升3.8个百分点。而中高价房源则普遍下滑，9亿至15亿韩元区间占比由34.7%降至28.6%，下降6个百分点，15亿至30亿韩元区间占比由23%降至15.6%，骤降7.4个百分点，成为跌幅最大的价格区间。 传统热门区域的高端住宅市场受到政策冲击尤为明显。据首尔不动产信息中心统计，7月首尔公寓成交量环比暴跌69.5%，其中城东区（-88.6%）、麻浦区（-84.5%）等高价房源集中区域的降幅远超市场平均水平。相较之下，以江北区（-54%）、道峰区（-58%）为代表的低价房源集中区域市场韧性相对较强。 当前首尔房地产市场呈分化态势，受限贷政策影响的普通购房者集中涌入低价市场，然而30亿韩元以上超高端公寓成交占比不降反升，由新政前的4.6%提升至6.2%，显示出高净值人群受金融调控政策影响有限。多家房产中介机构表示，随着市场逐步消化政策影响，以刚性需求为主的低价房源交易已呈现回暖迹象，但整体市场复苏仍有待观察。

【图片来源 韩联社】 随着韩国迈入“超老龄社会”，全国空置房问题日益凸显。据国民权益委员会日前数据，近三年来全国空置房数量呈急剧上升趋势，增幅高达1.7倍。 根据《关于空置房及小规模住宅整顿特别法》，空置房是指自确认无居住或使用之日起连续一年以上闲置的住宅。该法规依据住宅的老化程度、破损状况及安全隐患等标准，将空置房划分为三个等级，具备再利用价值的空置房、需采取安全措施的空置房，以及亟需拆除或进行彻底整顿的空置房。统计数据显示，目前全国空置房总量达13.4009万户，其中城市地区5.5914万户，地方7.8095万户。在全部空置住宅中，8.7689万户具有改造利用潜力，其余4.6320万户则需拆除。 从地域分布来看，全罗南道以2.6万户空置房位居全国首位，其后依次为全罗北道（1.83万户）、庆尚南道（1.5796万户）、庆尚北道（1.5502万户）以及釜山（1.1471万户）。釜山作为韩国第二大城市，是唯一空置房数量突破1万户的城区，其规模远超首尔的6711户。 在首尔各行政区中，城北区以878户空置房居首，龙山区（689户）、江北区（512户）、西大门区（464户）和钟路区（411户）紧随其后。相比之下，衿川区仅21户空置房为全市最少，松坡区与江南区（各48户）、中区（77户）、瑞草区（107户）等区域空置房数量也维持在较低水平。 若以每10万人口空置房比例计算，全罗南道以1118户高居榜首，全罗北道（1053户）、庆尚北道（612户）、庆尚南道（489户）和江原道（467户）分列其后，均超过釜山（351户）。值得关注的是，全南、全北、庆北等地区的空置房人口比例高达全国平均水平（262户）的2至4倍，反映出上述地区空置房问题严峻。 此外，空置房现象与人口老龄化现象密切相关。统计数据显示，空置房数量与65岁以上老年人口比例的相关系数达0.793，相关系数越接近1，代表两项指标越呈正相关。其中，全罗南道（27.2%）和庆尚北道（26%）的老年人口比例位居全国前列，这些地区在空置房总量和人口比例指标上同样位居全国前列。 与2005年相比，全国长期空置住宅数量激增102.9%，几乎翻了一番。其中光州市增幅最为显著，达245.6%，庆尚南道（163.4%）、蔚山市（130.8%）、忠清北道（127%）和大邱市（125.2%）等地区也呈快速增长态势。特别是庆尚南道不仅长期空置住宅数量庞大，增长率也位居全国第二，凸显该地区空置房问题尤为严重。 从建筑年代分析，房龄超过31年的老旧空置房主要集中在庆尚北道（6.2439万户）、全罗南道（6.648万户）和庆尚南道（5.812万户）。统计数据显示，长期空置率与房屋老旧程度的相关系数高达0.97，表明两者存在极强的关联性。 韩国空置房问题已演变为与人口结构老龄化深度交织的系统性社会难题。从空间分布来看呈显著区域失衡态势，特别是在人口外流严重的偏远地区，住房老化与长期空置严重，形成难以破解的恶性循环。这一现象不仅造成资源浪费，更可能引发社区衰败、治安隐患等一系列衍生问题。未解决这一困局，亟需构建多管齐下的综合治理体系，建立空置房动态监测数据库和风险预警机制，实施精准化的区域差别政策，并打破行政壁垒，构建跨部门的协同治理网络，将空置房活化利用，与适老化社区改造有机衔接，从而实现社会资源的优化配置和社区的可持续发展。

百乐达斯城赌场夜景 【图片提供 百乐达斯城】 专门接待外籍游客的主要韩国赌场下注额屡创新高，尤其是济州岛在中国游客大军陆续重返的推动下，主要赌场的下注额（Drop，筹码）刷新历史纪录。韩国政府即将于下月29日起对中国团体游客采取免签入境政策，预计赌场人气将持续升温。 大数据平台Aicle日前发布数据显示，今年上半年，百乐达斯城（Paradise City）、Grand Korea Leisure（GKL）、乐天旅游开发等赌场“三巨头”外籍顾客合计下注额达6.4214万亿韩元（约合人民币331亿元），同比增长5.5%，连续两年创下历史新高。 得益于K-POP等韩国文化影响力不断扩大，中国、日本游客不断涌入韩国，成为赌场的座上宾。韩国旅游发展局提供的数据显示，今年5月来韩外籍游客为163.9387万人次，同比大幅增长14.9%。其中自中国入境游客人数为48.439万人次，占整体来韩外籍游客的30%。赌场界预测，政府对中国团体游客免签政策落地后，下半年游客人数还将直线上升。由于济州岛对中国公民实施免签入境30天政策，是深受中国游客青睐的海外旅游目的地之一。 乐天观光开发位于济州岛的Dream Tower赌场下注额达2417亿韩元，创历史最高纪录，同比剧增86%。百乐达斯城负责人称，访韩游客大幅增长，赌场的普通客户（mass）和高额下注客户（high roller）均出现增长。今年第2季度，Dream Tower赌场下注额为6685亿韩元，同比大增63%，创下自2021年开业后单季最高纪录。在济州岛、首尔、仁川、釜山运营赌场的百乐达斯城同期为1.835万亿韩元，刷新单季下注额纪录。 未在济州岛设有赌场的GKL业绩与去年持平，在首尔江南、江北及釜山运营3家七乐赌场（Sevenluck）第2季度下注额为9148亿韩元，同比下滑3%，凸显济州岛的政策优势。 正在建设中的江原乐园第二赌场内部效果图。【图片提供 韩联社】 以去年数据为准，赌场“三巨头”下设的8家外籍游客专用赌场，占韩国外籍专用赌场总客流的81%。 韩国赌场界对下半年前景持乐观态度，预计外籍游客将持续增长。韩国旅游发展局上月30日发布的数据显示，今年前5个月，韩国累计接待外籍游客721万人次，同比增长14.7%，已恢复至新冠疫情前2019年同期的103.5%。其中，来自中国大陆游客最多，为205万人次。其后依次是日本（133万人次）、台湾（70万人次）、美国（56万人次）等。 来韩中国游客曾在2016年达到800万人次的高峰，但由于“萨德”风波导致中韩关系紧张，加上新冠疫情的冲击，去年中国游客下滑至460万人次左右。为应对政府即将于9月底开始实行的中国团体游客免签入境政策，各大航空公司也在积极准备开通更多航线。 与以博彩业闻名的中国澳门以及美国拉斯维加斯持续疲软相比，韩国赌场的繁荣在全球实属罕见。澳门特别行政区公开的统计数据显示，澳门6月博彩收入达211亿澳门元，恢复至新冠疫情前2019年的88%，仅相当于2014年一半的水平。高盛在分析报告中指出，全球赌场产业仍“前景不稳”（choppy）。尤其在中美关系紧张的影响下，澳门博彩业充满不确定性，美国拉斯维加斯也因国际会展活动减少，整体收入增长乏力前景黯淡。 相比之下，韩国赌场业凭借其对外国游客的精准定位、与韩国文化的联动营销策略，以及政策上的灵活性，正走出一条独特的逆势增长路径。尤其是即将实施的中国团体游客免签政策将进一步降低入境门槛，韩国赌场通过“文化+博彩”的联动模式，将K-POP、韩流体验融入高端服务的差异化策略成为全球博彩业少见的增长极。预计未来，随着中韩航线加密和旅游产品升级，韩国赌场或将在亚洲地区继续巩固不可取代的地位。

韩国政府将从今年9月29日至明年6月30日针对中国团队游客实行临时免签政策。韩国旅游业界将此举视为提振市场活力的重要契机，正积极筹备迎接中国游客。 据韩国政府日前发布的消息，国务总理金民锡本月6日主持召开有关激活旅游的政策会议并宣布这一决定。韩国政府表示，此次免签政策实施后，预计将进一步激发游客访韩需求，带动地方经济，有效刺激内需消费。 韩中免签政策此前由中方率先推出。自去年11月起至今年12月，中国政府对韩国持普通护照人员试行免签政策。受此推动，赴华韩国游客数量持续攀升。韩国旅游发展局最新数据显示，今年上半年赴华韩国游客达147万人次，同比增长47%。 作为回应，韩国政府此次允许中国团体游客免签入境，期待吸引更多中国游客赴韩。数据显示，今年上半年赴韩中国游客已达252.7万人次，同比增长13.9%。随着中国国庆黄金周（10月1日至7日）临近，预计下半年中国游客访韩需求将进一步增加。 此次免签政策让韩国旅游业界充满期待。业界人士认为，新政策有望进一步释放潜在的访韩旅游需求，考虑到政策在中国“十一黄金周”前夕启动，秋季旅游市场有望迎来显著增长。 韩国多家旅行社已开始积极布局。模德旅游（MODETOUR）负责人接受本报记者采访时表示，公司过去主要面向企业客户销售团体旅游，今后将逐步扩大面向中国团体游客的旅游商品，并计划加强与中国当地旅行社的合作，拓展相关业务。 乐天观光开发负责人预计，经仁川机场入境的中国游客数量将进一步增加。为此，韩国济州最大的入境旅行社正在开发从首尔至济州连线旅游套餐，以吸引更多中国游客。 【图片提供 韩联社】