6月韩房地产政策变化多 下半年市场走向如何?

发稿时间 2021-06-10 11:31
양도세 중과·임대차신고제...부동산 시장이 어떤 영향을 받는까
6月起,韩国多项房地产新政策正式实施。政府不仅面向短期房产转卖者和拥有多处房产者施以重税,还要求签订租房合同时需向政府部门进行申报。政府希望通过这些政策上的调整增加市场上的待售房源,不过由于市场对房价上升的期待感较高,有分析指出,这些政策的实施可能难以起到预期效果,持有多套房产者将房产赠与亲友的情况将有所增加。也有部分人士预测认为,随着下半年上调准利率的可能性较大,政府与多房产者将围绕“获得投机收益”和“诱导抛售房源”展开较量。
 

【图片提供 韩联社】


▲房屋转让所得税上调 多房产者难尝收租甜头

根据本月起实施的最新转让税法,在限制区域内拥有多套房产者的转让所得税率将在此前基础上上调10个百分点。此前,拥有2套房产者的转让所得税需在基本税率的基础上增加10个百分点;拥有3套房产者在基本税率的基础上增加20个百分点。但新法案出台后,拥有2套和3套房产者分别需在基础税率的基础上增加20个百分点和30个百分点。由此,韩国房产转让税的最高税率也由65%提升至75%。对于短期房产转卖者,购入房产1年内出售时,转让所得税将由目前的40%上调至70%;购入房产1年以上、2年以内出售时,转让所得税由基本税率(6至45%)升至60%。短期转售房产将不再区分是否在限制区域内,而是所有地区统一征收,这对房主而言税金负担大幅增长。

韩国房地产114根据国土交通部实际交易价格公开系统资料对每月二手房销售趋势进行分析,日前公布的结果显示,上调房屋出售时转让所得税税率的前一个月(5月),二手房销售十分活跃。5月全国范围内登记的房屋转卖情况共计6578起,而1月至4月间分别为5261起、5053起、4609起和5393起。可见,5月的二手房销售量达到今年年内最高纪录。由于房屋交易申报期限为30日,因而5月的房屋交易量很可能进一步增加。

根据去年8月韩国国会通过税法修订案,今年1月起开始,房屋购买权(通过购房存折获得可以入住新楼盘的权利)被计入所持有的房产总数中,这也对房屋转让所得税税率的计算带来影响。由此,去年9月至12月房屋购买权交易量(房主可在新房入住前对购买权进行转让出售,这被称为购买权交易。首都地区规定6个月或1年时间内不可出售购买权,而地方地区无相关限制)分别为4925起、6341起、8677起和1.015万起,呈大幅上升趋势,但进入今年以后相关交易有所减少,3月降至5000起左右。不过随着6月重税措施的实施,希望抓住最后时机出售购买权的情况有所增多,交易量开始反弹。

▲租赁三法同时生效 税金负担难转移

除房屋出售转让税的大幅上调外,本月起实施的全月租申报制也旨在诱导多房产持有者抛售住宅。同时,全月租申报制与此前实施的“全月租上限制”及“合同更新请求权制”相结合后,多房产持有者所获得实际利益将有所减少,而因持有多房产而产生的税金也难以转移给承租人。

据了解,韩国国土交通部在本月1日开始实施相关制度之际,向全国地方政府和相关团体发放介绍全月租申报制实施相关内容的事物手册。根据手册内容,在签订租房合同30日内,房主及承租人需向有关部门进行申报。值得注意的是,如果在签订正式租房合同前双方商定合同内容,并缴纳定金,需在缴纳定金之日起30日内申报。

由于规定实施时间较短,预计签订租赁合约的当事人双方会有所混乱,以合约签订日的基准计算申报期限,进而出现非出于本意超过申报期限的情况。不过国土部相关人士对此表示,大部分租赁交易缴纳定金与签订合同会同时进行,多数地方政府窗口会以合同为基础处理业务,不会出现太大问题。同时在合约实施1年时间里,如有需要完善之处,相关部门将对其进行调整。

同时,进行上述申报需在辖内居民中心进行,不可跨区申报。因而前往申报前可提前电话咨询该居民中心是否负责相关区域的申报工作。如果房主拒绝申报租房事宜,仅承租人一方进行申报,房主很可能会因拒绝申报被处以罚款。由于全月租申报制是面向居住用途住宅出台的规定,商务写字楼、商家等非居住用住房合同并不属于申报范围。如果以商用名义签订商铺租赁合同,并向税务所申报事业者确定日期,如该房产用于居住,也可不进行申报。此外,外国人也有义务进行租赁申报。除未成年者和限制民事行为能力人外,申报可代理进行,但受委托人不可再转托给他人。

▲见招拆招 看看谁能笑到最后

政府虽然对多房产持有者前后夹击,但从目前的市场反应来看,多房产持有者主要选择了“迂回战术”。

据韩国房地产院统计,4月首尔住宅交易中,3039起为房屋赠与,较去年同期(2016起)增长44.2%。据了解,今年2月起首尔房屋赠与情况逐月增加,在新政策正式实施前走向高点。业界分析认为,多房产持有者在观察到房价上升趋势后,主要会选择将房产赠与亲友,而非出售。有分析称,自承诺放宽民间住宅重建限制的吴世勋担任首尔市长以来,首尔房价再次抬头,政府的诱导出售政策可能难见成效。

同时专家认为,金融部门公布的扩大平民阶层、实际住房需求者的金融支援方案很可能会助长房价进一步上涨。7月起,平民阶层和实际居住需求者在申请住宅担保贷款时,贷款比率(LTV)优惠幅度将从目前的10%提高至20%。在投机过热地区6亿至9亿韩元房产的贷款额度将提高至50%,在调整对象地区(限制地区)5亿至8亿韩元的住宅贷款额度将提高至60%。

不过,随着下半年美联储上调准利率的可能性增大,利率上升可以消除部分房地产泡沫。这是因为上调利率后,预计购房热度将有所降低,期待房价上升的多房产持有者将面临没有买家的交易市场,而这将导致在资产价值急剧下滑的状态下,多房产持有者的税金负担和资产增值税负担进一步加重。

房产界人士表示,在成交量减少和上调利率负担相叠加的情况下,短期内想要摆脱“泡沫”风险的多房产持有者和想要避免房价高点购入住宅的实际居住需求者的心理将相互作用,这或左右下半年韩国房地产价格的最终走向。

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