“租赁三法”压垮韩房市 尹锡悦能否力挽狂澜?

发稿时间 2022-04-03 15:09
[기획]임대차 3법 2년 초래한 부동산 공포...윤석열 정부의 해결책은?
在今年举行的韩国大选中,保守派时隔五年重掌政权,居高不下的房价与租金成为压倒进步派文在寅政府的最后一根稻草。2020年7月,文在寅政府通过“租赁三法”,以“更好保障民众住房稳定”之名,强行立法加以规定,引发房产市场的剧烈阵痛。

▲“租赁三法”扰乱房市 赶走文政权

韩国租房新政“租赁三法”公布将于今年7月满两年,这些年来,韩国政府照此规定,除房东直接入住的情况外,将租客的续租权从2年延长到4年(2+2),并规定续约时全租、月租的涨价幅度不得超过5%。在同时期公布的“7·10政策”中,文政府为消除多房者利用登记制度逃税,强调房东履行租金上限及保障租客续约请求权义务的同时,对房东登记出租房源后可享受的综合不动产税、转让所得税等优惠进行了缩减,并逐步废除了房东登记制度。

这些规定引来房东们的“不适”。为减少损失,不少全租房东决定不再外租,导致全租房源枯竭、租金大幅飙升。韩国税收财政研究院日前公布的报告显示,首尔、京畿道、仁川、世宗等主要地区自租赁三法实施后出现租房市场房源骤降、价格上涨等现象。以首尔为例,截至去年十月,首尔租房市场房源较2020年下降16.2%,公寓平均全租价格由2020年的4.8亿韩元(约合人民币250.4亿元)上涨至2022年的6.7亿韩元,涨幅在2020年达到12.4%,2021年达到10.1%,而在租赁三法实施之前的2019年,这一涨幅为0.1%。

全租房源减少、租金上涨引发多米诺效应。租房市场出现明显差别化的双重价格现象,租赁同一小区同等面积的公寓时,新签约住户与续约住户间的租金差距超出数亿韩元,全租月租化进一步加剧租房压力。以保障民众居住稳定为目标而制定的法律,最终以更为不安的租房局面收场,房市政策的失败也成为政权更替的直接诱因。
 

首尔市内某房地产中介门前【图片提供 韩联社】


▲尹政府如何接手这一“烫手山芋”?

总统职务交接委员会(交接委)房地产工作组组长、建国大学房地产专业教授沈乔言(音)日前表示,新政府正在对包含废止、缩减等在内的租赁三法改善方案进行讨论,以恢复市场机能,并将分阶段执行,努力将改革过程中给市场带来的冲击降到最低。

综合交接委表态,目前尹锡悦政府考虑从三个方面加以调整。首先,恢复房东登记制度,刺激民间租房登记,重启民间企业开发型租房模式,并通过公共部门买入房产投放租赁市场,扩大民间租赁房源。尹锡悦也曾在竞选公约中提及过类似措施,包括将恢复房东登记制度与减税优惠措施,允许包括60平方米以下的小型公寓登记为出租房源投放市场,对新登记的住宅取消计入综合房地产税、避免重复征收转让税等内容。

其次,考虑将全租年限由“2+2”模式改为3年、废除合约更新请求权,改为自主决定是否续约或延长合约时间,并向减轻租客负担的房东提供激励。另外,考虑上调全租、月租上限比率(现为5%)等。

交接委的发言,意味着尹锡悦政府正式宣布将对租赁三法展开全面调整,即实际废除。但在国会中占有172议席的共同民主党是否将协助新政府完成改革仍存在变数。从双方公布的表态来看,共同民主党对废除租赁三法表示反对,共同民主党表示,目前租赁三法实行时间不长,应当根据情况进行细微调整,绝非完全废除。交接委表示将努力说服共同民主党,租赁三法对市场造成严重混乱,必须加以修整。
 

3月30日上午,住房租赁保护法修订联合示威活动参与者们对交接委所主张的“废除或缩减租赁三法、重启民间企业开发租房政策”等内容表示抗议。 【图片提供 韩联社】


▲房市难题求解 能否原地掉头?

从结果上看,租赁三法等文在寅政府所推行的房市政策造成租房市场混乱,加剧住房压力,这一基于“居住正义”的房市改革理念也因此遭到质疑。尹锡悦的上台,预示着新政府的房地产政策将重点修正文政府忽略市场逻辑、一味追求道德的房地产改革,更加强调市场机制的正常运作。

但问题在于,回归市场主导是否真为良策很难定论。房地产矛盾在于供需失衡,而供需间的平衡受到多重因素牵制,供应速度、征税、合理需求保障等因素互相制动,压制一方利益的同时必定会带来对整体市场的冲击。回归市场,解决当下争议,还原房东的权益,是否就能稳定租房市场,让民众特别是青年一代的住房压力得以缓解?还是根据资本市场的发展规律,最终演变成为企业、财阀填满腰包的工具?

租赁三法的出发点在于文政府出手介入,保护租赁市场中的“弱势群体”——租客,而出现巨大副作用的原因在于对房东群体的过度打压。文政府在面对民众的房市调整诉求时,想要在短短执政五年内实现立竿见影的成效,不成想搬起石头砸向自己的脚。因此,房市改革不能操之过急,新政府在改革租赁三法的问题时需要选择性、阶段性地修改,在制定出更有效地保障租客对策之前,完全废除未免有些冒险。
 

3月31日上午,在首尔钟路区通义洞总统职务交接委员会办公室,尹锡悦候任总统正在主持经济第一部门的工作报告会议。【图片提供 韩联社】

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