▲“租赁三法”扰乱房市 赶走文政权
韩国租房新政“租赁三法”公布将于今年7月满两年，这些年来，韩国政府照此规定，除房东直接入住的情况外，将租客的续租权从2年延长到4年（2+2），并规定续约时全租、月租的涨价幅度不得超过5%。在同时期公布的“7·10政策”中，文政府为消除多房者利用登记制度逃税，强调房东履行租金上限及保障租客续约请求权义务的同时，对房东登记出租房源后可享受的综合不动产税、转让所得税等优惠进行了缩减，并逐步废除了房东登记制度。
这些规定引来房东们的“不适”。为减少损失，不少全租房东决定不再外租，导致全租房源枯竭、租金大幅飙升。韩国税收财政研究院日前公布的报告显示，首尔、京畿道、仁川、世宗等主要地区自租赁三法实施后出现租房市场房源骤降、价格上涨等现象。以首尔为例，截至去年十月，首尔租房市场房源较2020年下降16.2%，公寓平均全租价格由2020年的4.8亿韩元（约合人民币250.4亿元）上涨至2022年的6.7亿韩元，涨幅在2020年达到12.4%，2021年达到10.1%，而在租赁三法实施之前的2019年，这一涨幅为0.1%。
全租房源减少、租金上涨引发多米诺效应。租房市场出现明显差别化的双重价格现象，租赁同一小区同等面积的公寓时，新签约住户与续约住户间的租金差距超出数亿韩元，全租月租化进一步加剧租房压力。以保障民众居住稳定为目标而制定的法律，最终以更为不安的租房局面收场，房市政策的失败也成为政权更替的直接诱因。
首尔市内某房地产中介门前【图片提供 韩联社】
▲尹政府如何接手这一“烫手山芋”？
总统职务交接委员会（交接委）房地产工作组组长、建国大学房地产专业教授沈乔言（音）日前表示，新政府正在对包含废止、缩减等在内的租赁三法改善方案进行讨论，以恢复市场机能，并将分阶段执行，努力将改革过程中给市场带来的冲击降到最低。
综合交接委表态，目前尹锡悦政府考虑从三个方面加以调整。首先，恢复房东登记制度，刺激民间租房登记，重启民间企业开发型租房模式，并通过公共部门买入房产投放租赁市场，扩大民间租赁房源。尹锡悦也曾在竞选公约中提及过类似措施，包括将恢复房东登记制度与减税优惠措施，允许包括60平方米以下的小型公寓登记为出租房源投放市场，对新登记的住宅取消计入综合房地产税、避免重复征收转让税等内容。
其次，考虑将全租年限由“2+2”模式改为3年、废除合约更新请求权，改为自主决定是否续约或延长合约时间，并向减轻租客负担的房东提供激励。另外，考虑上调全租、月租上限比率（现为5%）等。
交接委的发言，意味着尹锡悦政府正式宣布将对租赁三法展开全面调整，即实际废除。但在国会中占有172议席的共同民主党是否将协助新政府完成改革仍存在变数。从双方公布的表态来看，共同民主党对废除租赁三法表示反对，共同民主党表示，目前租赁三法实行时间不长，应当根据情况进行细微调整，绝非完全废除。交接委表示将努力说服共同民主党，租赁三法对市场造成严重混乱，必须加以修整。
3月30日上午，住房租赁保护法修订联合示威活动参与者们对交接委所主张的“废除或缩减租赁三法、重启民间企业开发租房政策”等内容表示抗议。 【图片提供 韩联社】
▲房市难题求解 能否原地掉头？
从结果上看，租赁三法等文在寅政府所推行的房市政策造成租房市场混乱，加剧住房压力，这一基于“居住正义”的房市改革理念也因此遭到质疑。尹锡悦的上台，预示着新政府的房地产政策将重点修正文政府忽略市场逻辑、一味追求道德的房地产改革，更加强调市场机制的正常运作。
但问题在于，回归市场主导是否真为良策很难定论。房地产矛盾在于供需失衡，而供需间的平衡受到多重因素牵制，供应速度、征税、合理需求保障等因素互相制动，压制一方利益的同时必定会带来对整体市场的冲击。回归市场，解决当下争议，还原房东的权益，是否就能稳定租房市场，让民众特别是青年一代的住房压力得以缓解？还是根据资本市场的发展规律，最终演变成为企业、财阀填满腰包的工具？
租赁三法的出发点在于文政府出手介入，保护租赁市场中的“弱势群体”——租客，而出现巨大副作用的原因在于对房东群体的过度打压。文政府在面对民众的房市调整诉求时，想要在短短执政五年内实现立竿见影的成效，不成想搬起石头砸向自己的脚。因此，房市改革不能操之过急，新政府在改革租赁三法的问题时需要选择性、阶段性地修改，在制定出更有效地保障租客对策之前，完全废除未免有些冒险。
3月31日上午，在首尔钟路区通义洞总统职务交接委员会办公室，尹锡悦候任总统正在主持经济第一部门的工作报告会议。【图片提供 韩联社】
