楼市经济“摇摇欲坠” 韩中两国各自在打什么算盘?

发稿时间 2022-05-30 15:55
为应对通货膨胀及汇率风险,韩国银行(央行)日前加紧加息步伐,再度加息25个基点,将基准利率提升至1.75%。金融行业预估韩国基准利率年末或将达到2.5%。在如此高利率的背景下,韩国楼市将不可避免受到波及。

与韩国相反,中国为刺激楼市恢复活力,自去年年末起,逐步释放放宽房地产政策的信号,自今年两会以来,中国多地颁发购房优惠政策,中央银行启动降息措施,应对经济下行和房地产风险双重考验。对于韩中两国而言,楼市经济作为国家经济发展的命脉,关乎民生,面对房地产发展困境,韩中两国分别采取了不同的措施,但从目前来看,政策效果均未及预期。
 

首尔地区公寓 【图片提供 韩联社】


韩中两国楼市政策各异的原因在于问题成因不同。自恒大危机以来,中国房地产市场陷入有史以来最为严重的低迷期,作为占据中国GDP增长量25%左右的核心经济支柱产业,房地产行业的萎靡不振势必会导致今年中国经济发展复苏步伐迟缓,因此需要释放优惠政策,提振买房消费心理。而韩国的房地产危机根本原因在于供应不足、地区失衡,需求高、房源少推高房价,租赁政策对房东的过度打压进一步扰乱了租房市场的发展规律,造成楼市价格的畸形上涨。

为加速释放供应量,韩国政府决定将住房售价上限制以及租赁三法的修订工作提前到6月,以此来回应市场期待,从而尽快释放积压的房源。据房地产R114公布的调查数据,今年以来截至本月20日,首尔共售出3390户新房,仅完成上半年新房销售目标(1.4447万户)的23.5%。大选结束以来,市场关于住房售价上限制改革的期待上升,首尔、京畿道等地的多处小区将新房公开销售的时间进行了延后,以等待新政策的出台。国土交通部相关人员表示,目前等待新政出台的售楼小区正在增加,有必要尽快公布住房售价上限制等政策的修订方案。

据悉,现行的住房售价上限制未能及时反映建筑工会搬迁费及原材料涨价诱发的施工费用上涨,加重了施工工会的负担,激化了工会与施工公司间的矛盾,从而导致建设工程停滞不前,供应情况难以改善。

在租房市场方面,韩国国土交通部将租房申告制的过渡期延长一年至明年的5月31日,期间未做申告也不施以罚款。租房申告制是指当租房押金超过6000万韩元(约合人民币32.4万元)或月租超过30万韩元时,租赁双方需义务将合同内容进行申告,未做申告时,将处以最多100万韩元的罚款。同时,国土交通部考虑延期或取消购房者购入初期两到三年的实际入住义务。此外,尹锡悦政府于正式上任之日(5月10日)起一年间,暂停实行针对多房产者的转让税增收。
 

【图片提供 韩联社】


如此“多管齐下”促进房源释放却收效甚微。在高房价、高利率的双重压力下,市场多表现出观望姿态,一方面房东期待房地产政策限制继续放宽,另一方面购房人认为房价已触顶,未来将开始下降,没必要赶在高利率之时买房。据悉,暂停征收转让税以来,首都圈地区公寓房源较两个月前增加约20%,但从交易量来看,首尔房地产信息广场统计数据显示,今年4月首尔公寓交易量共计1729件,不及去年4月交易量(3655件)的一半。韩国房地产院30日公布的5月第四周首尔公寓买卖指数为90.6(低于100时,卖房者多于买房者),较前一周下降0.2,连续三周呈下降趋势。

中国房地产也不例外。5月16日中国国家统计局公布的数据显示,1至4月,全国商品房销售面积为3.9768亿平方米,同比下降20.9%,其中住宅销售面积下降25.4%;商品房销售额3.7789万亿元,下降29.5%,住宅销售额下降32.2%;全国房地产开发投资3.9154万亿元,同比下降2.7%,住宅投资2.9527万亿元,下降2.1%。数据显示,70个大中城市中,有47个的新建房价下跌,二手房的情况更差,房价下跌的城市多达50个。

有分析认为,韩中两国楼市政策奏效还需等待市场心理恢复。中国房地产业资金风险犹存,业绩持续滑坡,加之中国严控疫情,民众更加倾向保守消费。而韩国社会受高房价打击较深,对新政府改善房地产市场环境的期待较高,再加上持续加息的影响,短期内观望态势将持续。
 

上海市内身穿防护服正在送外卖的配送员。 【图片提供 韩联社】

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